Kernsanierung: Kosten pro m² ehrlich kalkuliert
11.2.2026 · 9 Minuten Lesezeit · geprüft von [PLATZHALTER Meistername], Meister SHK · emre Haustechnik
Was eine Kernsanierung pro Quadratmeter wirklich kostet, welche Posten regelmäßig vergessen werden und wie groß der Budgetpuffer sein sollte.
Kernsanierung Kosten pro m²: die Bandbreite
Die Kosten einer Kernsanierung liegen 2026 typischerweise zwischen 800 und 1.400 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Kommen energetische Maßnahmen wie Heizungstausch und die Koordination der Dämmung dazu, sind 1.200 bis 1.900 €/m² realistisch. Für ein Einfamilienhaus mit 140 m² bedeutet das eine Spanne von rund 112.000 bis 266.000 €.
Wer im Internet Werte von 400 €/m² liest, findet dort meist Teilsanierungen ohne Haustechnik. Eine echte Kernsanierung bedeutet: entkernen, Leitungen komplett neu, Bäder neu, Estrich neu, Innenausbau neu.
| Umfang | Was enthalten ist | €/m² |
|---|---|---|
| Teilsanierung | Bäder, Böden, Elektrik in Teilbereichen | 400–800 € |
| Kernsanierung | Entkernung, komplette Haustechnik, Innenausbau | 800–1.400 € |
| Kernsanierung + Energetik | zusätzlich Heizungstausch und Dämmungskoordination | 1.200–1.900 € |
| Denkmal / Sonderfall | Auflagen, Sonderbauteile, Handarbeit | ab 1.900 € |
Die Posten, die regelmäßig vergessen werden
Kostenüberschreitungen entstehen fast nie beim Fliesenpreis, sondern bei Positionen, die im ersten Entwurf gar nicht auftauchen.
- – Elektrik komplett neu inklusive Zählerschrank und Erdung: 15.000–30.000 € im Einfamilienhaus
- – Schadstoffe: Asbest in Kleber und Fliesenspiegel, künstliche Mineralfasern, teerhaltige Klebstoffe – Rückbau und Entsorgung kosten Zuschläge
- – Statik: Durchbrüche, Stützen, Unterzüge inklusive Prüfstatik
- – Estrich und Trocknungszeiten, die den Bauablauf um Wochen strecken
- – Baustrom, Bauwasser, Gerüst, Container und Zwischenlagerung
- – Doppelte Wohnkosten während der Bauzeit
Budgetpuffer-Regel: 12 bis 15 % der Bausumme als Reserve einplanen. Bei Gebäuden vor 1960 eher 20 %.
Warum m²-Preise nur ein Startpunkt sind
Der Quadratmeterpreis eignet sich für die erste Machbarkeitsprüfung, nicht für eine Finanzierung. Zwei Häuser gleicher Größe unterscheiden sich um sechsstellige Beträge, wenn eines eine funktionierende Elektrik und ein tragfähiges Dach hat und das andere nicht.
Belastbar wird die Kalkulation erst nach einer Objektbegehung mit Bauteilöffnungen an kritischen Stellen. Wir machen diese Begehung vor Angebotserstellung – auf Wunsch bereits vor dem Kauf.
Finanzierung und Förderung
Der Heizungstausch wird mit bis zu 70 % gefördert, weitere Programme greifen bei Effizienzmaßnahmen und altersgerechtem Umbau. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor der Auftragserteilung gestellt sein, üblich ist ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung.
Für die Finanzierung selbst gilt: Banken bewerten den Sanierungsfahrplan mit. Ein strukturiertes Angebot mit Gewerkegliederung und Zeitplan verbessert die Gespräche spürbar gegenüber einer groben Schätzung.
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